Από τα κλειστά καταστήματα στις σύγχρονες κατοικίες. Μια διαφορετική προσέγγιση στην αστική αναγέννηση, στην αξιοποίηση των ακινήτων και στην ποιότητα ζωής.
Η πόλη αλλάζει. Μπορούμε να αλλάξουμε μαζί της;
Η Αθήνα είναι μια πόλη που εξελίσσεται συνεχώς. Οι ανάγκες των κατοίκων της αλλάζουν, οι εμπορικές δραστηριότητες μετακινούνται, οι συνήθειες διαφοροποιούνται και ο τρόπος με τον οποίο χρησιμοποιούμε τα κτίρια δεν μπορεί να παραμένει ίδιος για πάντα.
Σε πολλές γειτονιές συναντάμε παλαιά καταστήματα, γραφεία και επαγγελματικούς χώρους που έχουν χάσει τον αρχικό τους ρόλο. Κλειστά ρολά, εγκαταλειμμένες προσόψεις, αναξιοποίητες ιδιοκτησίες και δρόμους που σταδιακά χάνουν μέρος της καθημερινής τους δραστηριότητας.
Την ίδια στιγμή, η ανάγκη για κατοικία παραμένει έντονη.
Γιατί, λοιπόν, να μη δούμε την αλλαγή χρήσης ενός καταστήματος ως μια ευκαιρία επιστροφής της ζωής στις γειτονιές μας;
Η μετατροπή ενός παλαιού καταστήματος σε σύγχρονη κατοικία δεν είναι απαραίτητα μια απλή επενδυτική πράξη. Μπορεί να αποτελέσει μέρος μιας ευρύτερης διαδικασίας αστικής αναζωογόνησης, χωρίς νέες πολυκατοικίες, χωρίς πρόσθετη δόμηση και με αξιοποίηση των υποδομών που ήδη διαθέτει η πόλη.
Από τα κλειστά ρολά σε ζωντανές γειτονιές
Ας φανταστούμε έναν δρόμο με δέκα ισόγεια καταστήματα, από τα οποία τα έξι παραμένουν κλειστά για χρόνια.
Ποια εικόνα παρουσιάζει αυτή η γειτονιά;
Και πώς θα μπορούσε να αλλάξει αν ορισμένοι από αυτούς τους χώρους μετατρέπονταν σε καλαίσθητες κατοικίες, με αναβαθμισμένες προσόψεις, σύγχρονες εγκαταστάσεις και ανθρώπους που επιστρέφουν για να ζήσουν εκεί;
Η παρουσία μόνιμων κατοίκων μπορεί να υποστηρίξει τις μικρές επιχειρήσεις, τα καφέ, τους φούρνους, τα φαρμακεία και τις καθημερινές υπηρεσίες μιας περιοχής.
Ένα εγκαταλειμμένο ακίνητο επανέρχεται σε χρήση. Ένας σκοτεινός χώρος αποκτά φως. Μια απαξιωμένη ιδιοκτησία αποκτά οικονομική και κοινωνική λειτουργία.
Ασφαλώς, δεν χρειάζεται κάθε κατάστημα να μετατραπεί σε κατοικία. Μια υγιής γειτονιά έχει ανάγκη από εμπόριο, επαγγελματικές δραστηριότητες, υπηρεσίες και κατοίκους.
Το ζητούμενο δεν είναι να αντικαταστήσουμε το εμπόριο με την κατοικία, αλλά να αποκαταστήσουμε την ισορροπία εκεί όπου οι παλιές χρήσεις δεν ανταποκρίνονται πλέον στις πραγματικές ανάγκες.
Η αλλαγή χρήσης, όταν εφαρμόζεται με σχέδιο και σωστά κριτήρια, μπορεί να αποτελέσει έναν από τους πιο πρακτικούς τρόπους ανανέωσης του αστικού ιστού.
Η ισόγεια κατοικία δεν είναι φυλακή
Παρακολουθώ, ωστόσο, με απορία τις αντιδράσεις που προκαλεί η μετατροπή παλαιών ισόγειων καταστημάτων σε κατοικίες.
Έχω ακούσει και διαβάσει χαρακτηρισμούς όπως «φυλακές», «κλουβιά» και «υποβάθμιση της ανθρώπινης διαβίωσης».
Αναρωτιέμαι ειλικρινά: Από πότε η ισόγεια κατοικία θεωρείται εξ ορισμού ακατάλληλη για να ζήσει ένας άνθρωπος;
Μήπως ξεχάσαμε ότι στην Αθήνα, όπως και σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις, υπήρχαν ανέκαθεν ισόγειες κατοικίες; Ότι ακόμη και σήμερα χιλιάδες άνθρωποι ζουν σε ισόγειες και ημιυπόγειες κατοικίες;
Θα μοιραστώ μια προσωπική εμπειρία.
Μεγάλωσα σε ένα κατάστημα που ο πατέρας μου είχε μετατρέψει σε κατοικία. Έζησα εκεί δώδεκα χρόνια. Δεν ένιωσα ποτέ ότι ζούσα σε φυλακή. Αντίθετα, ακόμη και σήμερα νοσταλγώ εκείνα τα χρόνια.
Ασφαλώς, η προσωπική μου εμπειρία δεν αποδεικνύει ότι κάθε ισόγειο είναι κατάλληλο για κατοίκηση. Αποδεικνύει όμως κάτι πολύ απλό: ότι η ποιότητα της κατοικίας δεν καθορίζεται αποκλειστικά από τον όροφο στον οποίο βρίσκεται.
Η ποιότητα ζωής δεν μετριέται με τους ορόφους
Ακούω συχνά επιχειρήματα για θόρυβο, σκόνη, έλλειψη ιδιωτικότητας, ανεπαρκή αερισμό και ασφάλεια.
Είναι υπαρκτά ζητήματα; Ασφαλώς.
Είναι όμως αποκλειστικά προβλήματα των ισόγειων κατοικιών; Προφανώς όχι.
Ας εξετάσουμε την κατάσταση πολλών παλαιών πολυκατοικιών της Αθήνας.
Διαμερίσματα με ανεπαρκή ηχομόνωση, φθαρμένα κουφώματα, προβληματικούς ανελκυστήρες, κακοσυντηρημένους κοινόχρηστους χώρους και μπαλκόνια που απέχουν ελάχιστα από εκείνα της απέναντι πολυκατοικίας.
Πόση ιδιωτικότητα εξασφαλίζει πραγματικά ένα τέτοιο διαμέρισμα στον πρώτο ή στον δεύτερο όροφο;
Πόσο καλύτερη είναι η καθημερινότητα όταν ακούς κάθε βήμα από το διπλανό διαμέρισμα ή όταν ο ανελκυστήρας παρουσιάζει συνεχώς βλάβες;
Και όσον αφορά την καθαριότητα, ας μην υποκρινόμαστε ότι η εγκατάλειψη, η δυσοσμία ή η αντικοινωνική συμπεριφορά περιορίζονται στα πεζοδρόμια.
Αποτελούν προβλήματα και πολλών κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικιών.
Η ποιότητα ζωής είναι αποτέλεσμα σχεδιασμού, κατασκευής, συντήρησης, τοποθεσίας και ανθρώπινης συμπεριφοράς. Δεν είναι προνόμιο ενός ορόφου.
Η τεχνολογία έχει αλλάξει τους κανόνες της κατοίκησης
Σήμερα διαθέτουμε υλικά και τεχνικές που πριν από μερικές δεκαετίες ήταν είτε απρόσιτα είτε ανύπαρκτα στην καθημερινή οικοδομή.
Σύγχρονα κουφώματα, θερμομονωτικά και ηχομονωτικά συστήματα, ενεργειακά αποδοτικό κλιματισμό, κατάλληλες λύσεις αερισμού, ασφάλειας και προστασίας της ιδιωτικότητας.
Ακόμη και μια μεγάλη γυάλινη πρόσοψη, η γνωστή «βιτρίνα» που τόσο συχνά επικρίνεται, μπορεί να επανασχεδιαστεί αρχιτεκτονικά ώστε να εξασφαλίζει φυσικό φωτισμό, προστασία από τα βλέμματα των περαστικών και μια αξιοπρεπή οικιστική εικόνα.
Δεν υποστηρίζω ότι η τεχνολογία εξαφανίζει κάθε πρόβλημα.
Δεν μπορεί να δημιουργήσει επαρκές φυσικό φως εκεί όπου αυτό είναι πρακτικά αδύνατο, ούτε να εξαλείψει κάθε κίνδυνο υγρασίας ή πλημμύρας.
Εδώ ακριβώς βρίσκεται η ευθύνη του επαγγελματία: να επιλέγει το κατάλληλο ακίνητο και να απορρίπτει εκείνο που δεν μπορεί να μετατραπεί σε πραγματικά ποιοτική κατοικία.
Η αλλαγή χρήσης δεν είναι απλώς μια ανακαίνιση.
Είναι μια ολοκληρωμένη τεχνική και αρχιτεκτονική παρέμβαση που οφείλει να πληροί τις πολεοδομικές, κτιριοδομικές και λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις.
Αλλαγή χρήσης και στεγαστικό πρόβλημα
Η δημιουργία νέων κατοικιών μέσα από υφιστάμενους επαγγελματικούς χώρους μπορεί να αυξήσει το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα χωρίς την ανάγκη ανέγερσης νέων κτιρίων.
Αυτό είναι ένα σημαντικό πλεονέκτημα, ιδιαίτερα σε μια πυκνοδομημένη πόλη όπως η Αθήνα.
Παράλληλα, δίνει τη δυνατότητα σε ανθρώπους να κατοικήσουν σε ήδη οργανωμένες περιοχές, κοντά στην εργασία τους, στα σχολεία, στα μέσα μαζικής μεταφοράς και στις καθημερινές τους ανάγκες.
Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία όταν μιλάμε για το πραγματικό κόστος κατοίκησης.
Γιατί το κόστος ενός σπιτιού δεν είναι μόνο η τιμή αγοράς ή το μηνιαίο ενοίκιο. Είναι και οι μετακινήσεις, ο χρόνος, η πρόσβαση στις υπηρεσίες και η καθημερινή λειτουργικότητα.
Ωστόσο, οφείλουμε να είμαστε ακριβείς.
Δεν σημαίνει ότι κάθε νέα κατοικία θα είναι οικονομικά προσιτή.
Οι μετατροπές που πραγματοποιούνται για επενδυτικούς σκοπούς, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που συνδέονται με το πρόγραμμα Golden Visa, δημιουργούν οικονομική δραστηριότητα και μπορούν να επαναφέρουν ακίνητα σε χρήση.
Δεν αποτελούν όμως αυτομάτως λύση για τα νοικοκυριά που αναζητούν προσιτή στέγη.
Η πραγματική συμβολή τους εξαρτάται από το κόστος, τον σχεδιασμό, τη διάθεση των κατοικιών και τον τρόπο αξιοποίησής τους.
Αυτό είναι ένα ουσιαστικό πεδίο συζήτησης. Όχι ο χαρακτηρισμός κάθε ισόγειας κατοικίας ως «φυλακής».
Γιατί, τελικά, αντιδρούμε σε κάτι που μπορεί να βελτιώσει την πόλη;
Πιστεύω ότι ένα μέρος των αντιδράσεων προέρχεται από πραγματική ανησυχία για κακοσχεδιασμένες ή πρόχειρες μετατροπές. Και σε αυτές τις περιπτώσεις η κριτική είναι απολύτως δικαιολογημένη.
Ένα άλλο μέρος, όμως, φαίνεται να προέρχεται από στερεότυπα για το πώς πρέπει να είναι μια «καλή» κατοικία.
Σαν να θεωρούμε αυτομάτως ανώτερο ένα διαμέρισμα πρώτου ορόφου, ανεξάρτητα από την κατάστασή του, και κατώτερο ένα πλήρως ανακατασκευασμένο ισόγειο, ανεξάρτητα από τις πραγματικές προδιαγραφές του.
Αυτό δεν είναι αντικειμενική αξιολόγηση της κατοικίας.
Είναι προκατάληψη.
Και υπάρχει κάτι ακόμη.
Οφείλουμε να σεβόμαστε τις διαφορετικές οικονομικές δυνατότητες, ανάγκες και προτεραιότητες των ανθρώπων.
Κάποιος προτιμά έναν ψηλότερο όροφο. Άλλος χρειάζεται εύκολη πρόσβαση, χωρίς σκάλες και ανελκυστήρες. Ένας τρίτος δίνει μεγαλύτερη σημασία στην τοποθεσία, στη λειτουργικότητα, στο κόστος ή στην αυτονομία του χώρου.
Η επιλογή μιας κατοικίας δεν πρέπει να μετατρέπεται σε διαγωνισμό κοινωνικού κύρους.
Η πραγματική αναβάθμιση της ποιότητας ζωής δεν είναι να επιβάλλουμε σε όλους τη δική μας αντίληψη για το ιδανικό σπίτι. Είναι να προσφέρουμε περισσότερες ασφαλείς, νόμιμες και ποιοτικές επιλογές.
Η αναβίωση των γειτονιών δεν χρειάζεται απαραίτητα νέες οικοδομές
Για πολλά χρόνια έχουμε συνδέσει την ανάπτυξη μιας πόλης σχεδόν αποκλειστικά με την ανέγερση νέων κτιρίων.
Όμως η αναγέννηση μιας γειτονιάς δεν προϋποθέτει πάντοτε νέες κατασκευές.
Μπορεί να ξεκινήσει από την επανάχρηση όσων υπάρχουν ήδη.
Ένα παλιό κατάστημα γίνεται κατοικία. Ένα ανενεργό γραφείο αποκτά νέα λειτουργία. Μια εγκαταλειμμένη ιδιοκτησία ανακαινίζεται και επανέρχεται στην καθημερινή ζωή της περιοχής.
Με αυτόν τον τρόπο μπορεί να ενεργοποιηθεί και ιδιωτικό κεφάλαιο για τη βελτίωση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.
Φυσικά, η ιδιωτική πρωτοβουλία δεν μπορεί να υποκαταστήσει τον δημόσιο σχεδιασμό. Χρειάζονται λειτουργικά πεζοδρόμια, καθαριότητα, ασφάλεια, πράσινο, υποδομές και συνολική μέριμνα για τη φυσιογνωμία κάθε περιοχής.
Όμως δεν χρειάζεται να αντιμετωπίζουμε την ιδιωτική επένδυση και τον δημόσιο σχεδιασμό ως αντίπαλες δυνάμεις.
Μπορούν να λειτουργούν συμπληρωματικά.
Η αναβίωση μιας γειτονιάς ξεκινά όταν τα ακίνητά της αποκτούν ξανά λόγο ύπαρξης και οι άνθρωποι έχουν λόγο να επιστρέψουν, να κατοικήσουν, να εργαστούν και να δημιουργήσουν σε αυτήν.
Να κρίνουμε τις κατασκευές, όχι τις ταμπέλες τους
Δεν ζητώ να θεωρηθούν όλες οι μετατροπές επιτυχημένες. Ούτε να αντιμετωπίζονται όλες οι επενδύσεις ως ευεργετικές για την πόλη.
Ζητώ κάτι απλούστερο: να τις αξιολογούμε με πραγματικά κριτήρια.
Με βάση τον φωτισμό, τον αερισμό, τη θερμική και ακουστική άνεση, την ασφάλεια, την ιδιωτικότητα, τη νομιμότητα, την αρχιτεκτονική ποιότητα και την επίδρασή τους στη γειτονιά.
Να καταδικάζουμε τις πρόχειρες κατασκευές και τους ανεπαρκείς επαγγελματίες, όχι μια ολόκληρη κατηγορία κατοικιών.
Και να αναγνωρίσουμε ότι η πόλη δεν είναι ένα ακίνητο μουσείο.
Οι χρήσεις των κτιρίων μεταβάλλονται γιατί μεταβάλλονται οι ανάγκες της κοινωνίας.
Η μετατροπή παλαιών καταστημάτων σε κατοικίες δεν είναι δημιουργία φυλακών.
Όταν γίνεται σωστά, είναι ανασχεδιασμός της πόλης, αξιοποίηση της περιουσίας, προσαρμογή του κτιριακού αποθέματος στις σύγχρονες ανάγκες και μια πραγματική ευκαιρία αναβίωσης των γειτονιών της Αθήνας.
Ίσως, τελικά, αντί να αναρωτιόμαστε γιατί κάποιος επιλέγει να ζήσει σε ένα ισόγειο, θα ήταν πιο χρήσιμο να αναρωτηθούμε γιατί προτιμάμε να βλέπουμε ένα ακίνητο εγκαταλειμμένο παρά να του δώσουμε μια νέα, χρήσιμη ζωή.
Μια κακή κατοικία παραμένει κακή ακόμη και στον πέμπτο όροφο. Και μια καλή κατοικία δεν παύει να είναι καλή επειδή βρίσκεται στο ισόγειο.
Η πόλη δεν αναβαθμίζεται μόνο χτίζοντας περισσότερα. Αναβαθμίζεται και αξιοποιώντας καλύτερα όσα ήδη έχει.
